Почему квартиры в Нью-Йорке могут стать большой проблемой для NYCB

В этом месяце инвесторы наказали акции кредитора коммерческой недвижимости New York Community Bancorp (NYCB). Чтобы понять почему, полезно понять меняющуюся экономику одного из основных продуктов Нью-Йорка: многоквартирного дома со стабилизированной арендной платой.

Наибольший риск по кредитам региональных банков приходится на квартиры. Почти половина этого портфеля связана с десятками многоквартирных комплексов в Большом Яблоке, где ежегодное повышение арендной платы регулируется правительством.

Именно это беспокоит инвесторов. Эта недвижимость может в конечном итоге стоить намного меньше, чем раньше, из-за более высоких процентных ставок и новых ограничений на повышение арендной платы, что заставляет Уолл-стрит задаться вопросом, сможет ли этот кредитор стоимостью 116 миллиардов долларов выдержать ожидаемые потери в течение… время.

Банк со штаб-квартирой в Хиксвилле, штат Нью-Йорк, пытается убедить инвесторов, что ситуация находится под контролем.

Новый генеральный директор New York Commercial Bank Алессандро Динелло заявил в среду аналитикам, что компания будет работать над сокращением своего воздействия на коммерческую недвижимость. У банка также есть кредиты на сумму 3 миллиарда долларов, связанные с офисной недвижимостью, что является еще одной потенциальной областью будущей слабости, поскольку в крупных городах меняются модели бизнеса.

В пятницу Динелло и другие члены совета директоров купили акции NYCB почти на 873 000 долларов, и этот вотум доверия помог поднять акции на 17%.

Он все еще ниже на 53% с 31 января, когда компания удивила аналитиков, сократив дивиденды и сообщив о квартальном чистом убытке в $252 млн. В тот день банк объявил, что он зарезервировал 552 миллиона долларов на будущие убытки по кредитам, что намного превышает оценки, для учета уязвимостей, связанных с офисной недвижимостью и многоквартирными квартирами.

NYCB имеет свои корни в Нью-Йорке. Основанный в 1859 году как Сберегательный банк округа Квинс, это был первый сберегательный банк в Квинсе, зарегистрированный в штате Нью-Йорк. Компания стала публичной в 1993 году и в последующие десятилетия стала одним из крупнейших кредиторов города для владельцев зданий со стабилизированной арендной платой.

Почти половина всех квартир в Нью-Йорке сдается стабильно. Это была система, призванная обеспечить доступность некоторых квартир, особенно в старых зданиях, построенных до 1974 года.

История продолжается

Что делало многоквартирные комплексы ценными на протяжении столь долгого времени, так это местные законы, которые давали арендодателям большую свободу повышать арендную плату до уровня рыночных ставок, делая эту недвижимость недорогим, но стабильным источником дохода.

Изменение штата Нью-Йорк в 2019 году ограничило повышение арендной платы, что оказало давление на прибыль владельцев зданий и лишило их стимулов для ремонта недвижимости. Затем рост инфляции и процентных ставок сделал обслуживание и долги, связанные с этими зданиями, более дорогими.

Сейчас есть опасения, что по мере наступления срока погашения кредитов могут начать накапливаться убытки или дефолты, или произойдет вынужденная продажа этой недвижимости с большой скидкой.

Именно это произошло в конце прошлого года, когда Федеральная корпорация по страхованию вкладов продала кредиты на сумму почти 15 миллиардов долларов, обеспеченные зданиями с регулируемой арендной платой, которые ранее принадлежали Signature Bank, одному из кредиторов «большой тройки», конфискованному регулирующими органами в 2023 году. Продать 39%.

«Ничто из этого не может произойти достаточно быстро».

Это задача, стоящая перед Коммерческим банком Нью-Йорка, пытающимся выйти из нынешнего затруднительного положения. Она говорит, что хочет уменьшить свое внимание к коммерческой недвижимости, но сделать это, не понеся убытков, будет сложно.

«Я подозреваю [NYCB] «Инвесторы имеют право на беспокойство», — сказал Джошуа Сигел, бывший банкир и нынешний генеральный директор базирующейся в Нью-Йорке StoneCastle, фирмы по управлению активами и консалтинга, которая предоставляет финансирование акций и депозитов небольшим банкам США.

«Это плохо кончится для города, потому что мы все находимся в долгах, и кто-то должен платить», — сказал Сигел, говоря в более широком смысле о динамике рынка многоквартирной недвижимости Нью-Йорка.

«Что вы хотите, чтобы они сделали, так это диверсифицировали свою деятельность», — сказал Yahoo Finance Крис Маринак, аналитик Janney.

Но «ничего из этого не может произойти достаточно быстро, чтобы инвесторы беспокоились о своих акциях».

На этой неделе рейтинговое агентство Moody's подчеркнуло подверженность банка риску жилой недвижимости с регулируемой арендной платой, одновременно объявив, что оно понизило кредитный рейтинг New York Commercial Bank до мусорного. В Moody's заявили, что такие здания «исторически показывали хорошие результаты», но «этот цикл может быть другим».

Community Bank of New York заявил на прошлой неделе, что в его портфеле, регулируемом арендной платой, соотношение кредита к стоимости составляет 58%, а коэффициент неработающих кредитов составляет минимум 0,52%. Однако «критикованные» кредиты составили 14% портфеля, или $2,4 млрд.

В многоквартирном портфеле банка доля кредитов в кредитах составила 8,3%.

«Ничего подобного тому, что мы видели в 2008 году»

Среди аналитиков ведутся споры о том, являются ли проблемы New York City Bank уникальными или это всего лишь начало более серьезного бремени для ряда региональных банков в Соединенных Штатах.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, банкам принадлежит половина всех непогашенных кредитов на коммерческую недвижимость, причем большая часть принадлежит небольшим банкам.

Просроченные проценты по кредитам на коммерческую недвижимость, не занимаемую владельцем, выросли в четвертом квартале до самого высокого уровня с 2013 года, по словам главного экономиста Apollo Торстена Слока (Apollo является материнской компанией Yahoo Finance).

По словам Сигела, это не общенациональный кризис. «Это рыночный кризис, и я бы сказал, в первую очередь, коммерческая недвижимость в крупных городах, где уровень вакантности не был таким высоким». добавил он.

«Я надеюсь и верю, что «уязвимости в коммерческой недвижимости» в конечном итоге не будут представлять собой системный риск для банковской системы», — заявила министр финансов Джанет Йеллен перед законодателями в Сенате в четверг.

Но «меньшие банки могут нервничать из-за этих событий».

Шейла Берр, бывший глава Федеральной корпорации по страхованию вкладов, в тот же день сообщила Yahoo Finance, что может произойти «еще несколько банковских банкротств», если кредиторы не создадут достаточные резервы для покрытия потенциальных убытков от коммерческой недвижимости.

«Но это не похоже на то, что мы видели в 2008 году», — добавила она, имея в виду крах недвижимости, который в конечном итоге привел к краху некоторых крупнейших финансовых учреждений страны и сотен других банков по всей территории Соединенных Штатов.

Дэвид Холлерит — старший репортер Yahoo Finance, освещающий банковское дело, криптовалюту и другие области финансов.

Нажмите здесь, чтобы получить подробный анализ последних новостей фондового рынка и событий, влияющих на цены акций..

Читайте последние финансовые и деловые новости от Yahoo Finance.