Новые правила на рынке жилой недвижимости означают, что с субботы любой, кто собирается купить или продать дом, столкнется с незнакомыми процессами и, возможно, с небольшим замешательством.
«Изменения в практике» связаны с юридическим решением 2023 года относительно способа вознаграждения агентов по недвижимости.
Традиционно при продаже дома продавец платит комиссию в размере примерно 5–6%, которая делится между агентами покупателя и продавца. Эта структура помогла сохранить комиссионные выше, чем они были бы в противном случае, утверждается в иске. Это также означало, что продавец должен был заплатить агенту, представляющему другую сторону сделки, — практика, которую многие наблюдатели считали неуместной.
«Большая часть отрасли не имеет смысла с точки зрения здравого смысла», — сказал Стивен Брубек, старший научный сотрудник Федерации потребителей Америки, который десятилетиями выступал за поправки в Комиссию риэлторов. «Основной аргумент заключался в следующем. что продавцы несправедливо платить за каждого агента по листингу и агента покупателя.
Теперь продавцу нужно будет решить, платить ли брокеру покупателя и в каком размере. Каким бы ни было решение, эта информация больше не может быть включена в так называемую Службу множественного листинга или MLS, официальную службу данных о недвижимости, используемую местными ассоциациями брокеров по недвижимости.
Однако какое бы решение продавец ни принял в отношении компенсации, оно может быть сообщено лично по телефону или посредством текстового сообщения, объявлено через социальные сети, через вывеску на лужайке или другими неофициальными способами.
Между тем, покупатели должны будут подписать соглашение со своим брокером, прежде чем приступить к просмотру домов. Покупатель и агент должны в письменной форме договориться о том, какую сумму агент может ожидать от покупателя.
Существует некоторая свобода в определении того, что именно это означает. В недавней интерпретации правил Национальной ассоциации риэлторов говорится, что они должны быть «объективными (например, 0 долларов США, X фиксированная плата, X процент, X почасовая ставка) — а не бессрочными (например, вознаграждение брокера не может быть «Для покупателя»). Любая сумма, предлагаемая продавцом покупателю».
«Каждый раз, когда у нас есть возможность поговорить с потребителем о ценности, которую мы добавляем к транзакции, об услугах, которые мы сможем им предоставить в рамках, возможно, одной из крупнейших финансовых транзакций в их жизни, мы Ожидайте вознаграждения», — сказал президент Национальной ассоциации риэлторов Кевин Сирс. «Для этого это вполне договорно, и это хорошо».
Группа представляет собой мощную лоббистскую группу в Вашингтоне и насчитывает более 1,5 миллиона агентов-членов — около 85% агентов по недвижимости страны.
«Чем более образованным и уполномоченным является потребитель, чем больше мы общаемся с потребителями, тем лучше для всех», — добавил Сирс.
Многие элементы новой практики знакомы многим агентам по недвижимости, покупателям и продавцам. Многие штаты уже давно требуют от покупателей подписать брокерское соглашение перед началом процесса. Появление альтернативных брокерских моделей, таких как Redfin, означает, что многие домовладельцы осознают, что у них есть варианты, выходящие за рамки обычного метода выплаты 3% агенту по листингу и 3% агенту покупателя.
Но вопросы о том, что эти изменения означают на практике, беспокоят агентов по всей стране. Так что же произойдет, если у покупателя будет достаточно денег, чтобы компенсировать своему брокеру определенную сумму, но он влюбится в дом, который может стоить больше, чем комиссионные, которые он мог бы получить? С другой стороны, что произойдет, если окажется, что продавец конкретного дома также готов выплатить компенсацию брокеру покупателя?
Многие агенты по недвижимости говорят, что процесс, который должен был обеспечить прозрачность, только создает еще большую путаницу.
«Агент покупателя теперь должен связаться с каждым объектом недвижимости, который он собирается просмотреть, чтобы узнать размер комиссии», — сказал Аарон Фармер, владелец компании Texas Discount Realty в Остине.
В Остине, где пандемический рынок процветает Оно резко повернулосьФармер считает, что для продавцов вполне естественно желание выплатить компенсацию брокерам покупателей, что является своего рода подслащиванием сделки, что приводит к накоплению непроданных запасов. Но это может быть не везде, и Фармер также опасается, что эго будет мешать принятию разумных бизнес-решений в некоторых сделках.
Энди ДеФеличе, владелец компании Exclusive Buyers Realty из Саванны, штат Джорджия, считает, что от изменений правил больше всего потеряют те, кто впервые покупает недвижимость. Она считает, что многие люди, которые уже испытывают нехватку денежных средств, могут столкнуться с трудностями при поиске средств, необходимых для комиссии, что вынуждает их вести переговоры самостоятельно.
«Не заставляйте наших клиентов оказаться в положении, когда они не будут представлены в самой крупной сделке в своей жизни», — сказал ДеФеличе. Если вы никогда этого не делали раньше, это будет непросто. Покупка дома состоит из многих шагов. Знаете ли вы хорошего инспектора по термитам, хорошего страхового агента или хорошего кредитора? У этой сделки много аспектов».
ДеФеличе говорит, что она уверена, что отрасль преодолеет то, что она назвала «ударом» субботнего крайнего срока, и адаптируется относительно быстро, но другие ожидают, что грядут более серьезные изменения.
«Что касается потребителей, в ближайшем будущем ситуация не сильно изменится», — сказал Брубек USA Today. «Но это похоже на протекающую плотину. Я очень уверен, что через пять лет отрасль будет выглядеть совсем иначе».
Фермер из Texas Discount Realty согласился.
«Я уже видел, как многие люди говорили: «Я ухожу из отрасли, я не хочу иметь дело с изменениями», — сказал он. «Я всегда смотрел на это так, как будто есть меньше агентов, это помогает отрасли. Таким образом вы можете снизить комиссионные и увеличить объем бизнеса».
Андреа Рикье освещает рынок жилья.
«Наркоман поп-культуры. Поклонник телевидения. Ниндзя алкоголика. Абсолютный фанат пива. Профессиональный знаток твиттера».
More Stories
Что снижение ставок ФРС означает для рынка жилья: NPR
Ожидается, что ФРС снизит процентные ставки впервые за четыре года: текущие обновления
Генеральный директор Starbucks North America Майкл Конвей уходит в отставку, проработав на этой должности всего шесть месяцев.