Эксперт по коммерческой недвижимости назвал вакантные офисные площади «потрясающими»

Джон Фиш, генеральный директор Suffolk Construction и председатель Круглого стола по недвижимости. Дэвид Л. Райан / The Boston Globe через Getty Images

а Хруст в замедленной съемке Это происходит на рынке коммерческой недвижимости благодаря двойному удару роста процентных ставок и падения спроса на офисные помещения после пандемии Covid-19.

Джон Фиш, президент строительной компании Suffolk, президент аналитического центра Real Estate Roundtable и бывший председатель Федеральной резервной системы Бостона, присоединился к Что происходит Подкаст для обсуждения проблем, стоящих перед сектором.

Ниже приведены некоторые основные моменты беседы, которые были обобщены и отредактированы для ясности. кликните сюда Чтобы прослушать полный подкаст.

с. Можете ли вы рассказать нам о том, почему повышение ставок, которое мы наблюдаем, опасно для этого сектора?

О: Когда вы говорите об этих больших сооружениях, особенно в Нью-Йорке, вы получаете все эти здания, почти сто миллионов квадратных футов свободных офисных площадей. Это потрясающе. И вы говорите себе, что сейчас мы находимся в положении, когда эти здания заняты примерно на 45%, 55%, 65%, в зависимости от того, где они находятся. И вдруг капитальные затраты на поддержку этих зданий почти удвоились. Так что у вас двойной удар. Вы снизили заполняемость, поэтому стоимость уменьшилась, доход уменьшился, а стоимость капитала значительно возросла. Итак, у вас есть ситуация, когда время действительно сильно повлияло на индустрию разработки.

Самая большая проблема сейчас в том, что из-за этого рынки капитала замерли по всей стране. Причина, по которой они заморожены, заключается в том, что никто не понимает их ценности. Мы не можем оценить открытие цены, потому что за этот период было продано очень мало активов. Никто не понимает, где дно. Итак, пока мы не получим какое-то представление об открытии цен, мы никогда не пройдем через это.

Теперь я хотел бы вам сказать, что свет в конце туннеля появился недавно, в июне, когда Федеральная координационная комиссия, FDIC и другие подали в федеральное правительство Руководство по политике для отрасли в целом. И я думаю, что политическое руководство очень важно по двум причинам. Во-первых, это демонстрирует правительству чувство лидерства в этом вопросе, потому что именно этот вопрос люди не хотят поднимать, потому что в конце концов он может оказаться канцерогенным. Это также дает ощущение направления и поддержки кредитному сообществу, а также заемщикам. И при этом то, что происходит сейчас, является ясностью.

В основном то, что они говорят, похоже на предыдущие программы реструктуризации проблемных долгов. Они говорят, послушайте, любой актив, где у вас есть квалифицированный заемщик, и у вас есть качественные активы, мы позволим вам работать с этим заемщиком, чтобы убедиться, что вы можете воссоздать ценность, которая была в самом активе. И мы дадим вам отсрочку от 18 до 36 месяцев, по сути, «притворись и продли». пока Что произошло в 2009 годуЭто было скорее долгосрочное руководящее предложение, и оно уже затронуло SIFI (важные общесистемные финансовые учреждения). Эта ориентация политики уже направлена ​​на региональную банковскую систему. И почему я говорю это, потому что SIFI прямо сейчас не имеют большого долга по недвижимости, может быть, меньше 8% или 7%. В то время как региональные банки сейчас по всей стране, тысячи из них, вероятно, владеют от 30% до 35%, а некоторые имеют до 40% портфеля недвижимости. Таким образом, это руководство, по крайней мере, дало хорошим активам и хорошим заемщикам шанс потренироваться в конце дня.

В: Этопотянуться и притворитьсяИдея, которая звучит для меня почти как уничижительная фраза, которую люди используют для такого рода указаний от ФРС или такого подхода к решению этой проблемы.Но разве это неправильный способ думать об этом?Действительно ли «напрячься и притвориться» способ вытащить нас из этой неразберихи?

Ответ: Позвольте мне сказать вам следующее: я думаю, что некоторые известные финансовые эксперты заявляли, что это не имеет значения для макроэкономики. И я не уверен, что это так. Когда я думаю о влиянии этого на региональную банковскую систему, в основном в пригородах США, у нас был откат банка Силиконовой долины, у нас был застой банка Signature, мы видели откат Первой республики. Если у нас системная проблема в региональной банковской системе, непредвиденные последствия могут быть катастрофическими. Кроме того, что произойдет, когда стоимость недвижимости упадет? 70% всех доходов американских городов сегодня приходится на недвижимость. Так что внезапно вы начинаете сносить эти здания и отдавать их под залог, финансовый кран отрывается, верно? Внезапно резко сократились налоговые поступления. Что ж, происходит то, что вы говорите о пожарных, полицейских и учителях с Мейн-Стрит, США, и, в конце концов, мы никогда не слышали ничего столь громкого, как это. И мы должны быть очень осторожны, чтобы не опрокинуть здание, которое мы считаем действительно устойчивым.