История двух рынков жилья: горячего дна и холодного верха

Район Лорелхерст на берегу озера Вашингтон в Сиэтле. Гетти Изображения

Ставки по ипотеке росли равномерно по всей стране: с 3% в сентябре 2021 года до всего 3% в сентябре 2021 года. 7,33% по состоянию на среду. Однако реакция цен на жилье была далеко не единообразной, что привело к поразительному неравенству на рынке жилья страны. На самом деле это история о двух рынках жилья: один пылающий внизу, а другой ледяной вверху.

На многих региональных рынках жилья цены на элитные дома снизились, в то время как дома начального уровня остались относительно невредимыми.

Сиэтл и Сан-Франциско, два рынка, известные своим дорогим жильем, служат примером такого резкого контраста в стоимости жилья. Согласно Индекс стоимости дома ZillowСтоимость домов «более высокого уровня» упала на 10,7% и 13,4% соответственно в Сиэтле и Сан-Франциско. Между тем, стоимость жилья в «нижней ценовой категории» снизилась более умеренно: в Сиэтле и Сан-Франциско снижение составило всего 1,5% и 4,1% соответственно.

Что происходит? Поскольку доступность жилья по всей стране ухудшается под тяжестью растущих ставок по ипотечным кредитам, покупатели жилья просто корректируют свои ожидания. Поскольку верхние уровни рынка недоступны для многих покупателей, они с интересом обратились к меньшим и более дешевым домам. При этом они сохранили нижнюю половину рынка относительно более теплой.

Более того, многие оптимистичные покупатели, которые готовы обменять ставку по ипотеке в размере 3 или 4% на ставку в 6 или 7%, предпочли остаться в своих нынешних домах. Таким образом, это приводит к уменьшению потока восходящего спроса в «более высокий ценовой уровень» и в то же время к сокращению предложения, доступного в «более низком ценовом ярусе».

В последние месяцы более дешевые дома неизменно превосходили свои более дорогие аналоги.

Из 40 крупнейших рынков жилья страны, отслеживаемых Zillow, 29 остаются ниже ценовых пиков эпохи пандемии в «верхнем ценовом диапазоне», а 23 еще не достигли этих пиков в «среднем ценовом диапазоне». Напротив, только 10 рынков остаются ниже пика эпидемии в «нижнем ценовом уровне».

Другими словами, 30 из 40 крупнейших рынков жилья страны показали в июле рекордные рекорды по количеству «недорогих» домов, что подчеркивает сохраняющуюся привлекательность вариантов доступного жилья.

Мы также наблюдаем эту явную раздвоенность на региональном уровне: на дорогих западных рынках, таких как Финикс и Сан-Франциско, общее снижение цен наблюдается больше, чем на их более доступных аналогах на Среднем Западе, таких как Цинциннати и Чикаго. Примечательно, что цены на жилье на 11 рынках, включая Цинциннати и Чикаго, достигли рекордных максимумов на всех уровнях цен в июле. Одной из важных причин этого сдвига является то, что отдельные лица и инвесторы, которые были исключены из таких рынков, как Сан-Франциско и Остин, перенаправляют свое внимание на такие города, как Чикаго, Цинциннати и Канзас-Сити.

Другими словами, в первой половине 2023 года началась борьба за «относительную доступность». Это привело к тому, что более низкие уровни цен привели к большему приросту цен, а «относительно доступные рынки» превосходят свои менее дорогие аналоги с точки зрения роста цен.

Примечание. «Самый низкий ценовой уровень» отражает типичную стоимость домов, отслеживаемых индексом стоимости жилья Zillow, в диапазоне от 5-го до 35-го процентиля. «Средний ценовой уровень» отражает типичную стоимость домов в диапазоне от 35 до 65 процентилей, а «самый высокий ценовой уровень» отражает типичную стоимость домов в диапазоне от 65 до 95 процентилей.

Хотите быть в курсе событий на рынке жилья? Следуйте за мной в Твиттере по адресу @newslambert.