Starwood REIT сталкивается с потенциальным кризисом денежных средств и ограничивает снятие средств

Гигантский фонд недвижимости, которым управляет фирма инвестора-миллиардера Барри Штернлихта, ограничивает сумму денег, которую инвесторы могут выкупить, в попытке предотвратить потенциальный кризис денежных средств, поскольку растущие процентные ставки ударили по рынку коммерческой недвижимости, такой как офисные здания.

Starwood Real Estate Income Trust, который управляет примерно $10 миллиардами и является одним из крупнейших REIT, заявил в четверг, что будет выкупать только 1 процент стоимости активов фонда каждый квартал, по сравнению с 5 процентами ранее.

Starwood заявила, что решила ужесточить лимит, потому что ей приходилось снимать больше средств, чем она могла удовлетворить с имеющимися у нее наличными, и что это лучший вариант, чем собирать деньги путем продажи недвижимости по сниженным ценам. Стоимость коммерческой недвижимости снизилась – на это повлияло снижение заполняемости после пандемии коронавируса и более высокие процентные ставки, которые делают недвижимость менее дорогой.

В письме к акционерам г-н Штернлихт, возглавляющий Starwood Capital Group, и Шон Харрис, генеральный директор инвестиционного фонда Starwood в сфере недвижимости, заявили: «Мы не можем рекомендовать сегодня быть агрессивными продавцами активов недвижимости, учитывая то, что мы считаем надежными инвестициями. .» Рынок около дна с ограниченными объемами транзакций и нашей верой в то, что рынки недвижимости улучшатся.

Любые из этих ворот имеют тенденцию отпугивать инвесторов.

Кевин Гэннон, генеральный директор инвестиционного банка Роберта А. «Это окажет негативное влияние на сбор средств», — заявили Stanger & Company, которая отслеживает рынок REIT. «Я думаю, это заставит людей задуматься». «Никто не ожидал, что восстановление будет оставаться таким значительным в течение такого длительного времени», — добавил он.

Инвестиционные трасты недвижимости покупают и владеют коммерческой или промышленной недвижимостью и приносят прибыль инвесторам. Обычно это публично торгуемые предприятия. Но Starwood REIT, инвестиционный фонд недвижимости, созданный гигантом прямых инвестиций Blackstone, находится в частной собственности и вместо этого продается финансовыми консультантами, в основном индивидуальным инвесторам. Некоторые изменения являются нормальными для бизнеса, поскольку инвесторы принимают решения о том, что покупать и продавать.

Проблема начинается, когда у REIT недостаточно денег (или он боится, что их не будет достаточно) для погашения долгов перед инвесторами, обычно потому, что скорость вывода средств превышает сумму поступающих денег. В последние месяцы инвесторы стремились к выкупу, чтобы вложить деньги в другие активы, которые, как правило, работают лучше в условиях роста процентных ставок.

Фонды прямых инвестиций и другие крупные компании по недвижимости привлекли десятки миллиардов долларов от индивидуальных инвесторов для вложения в недвижимость. Но с тех пор, как два года назад ФРС начала кампанию по повышению процентных ставок, этот некогда процветающий рынок столкнулся с проблемами.

Высокие процентные ставки вредят рынку недвижимости, поскольку приводят к более высоким ставкам по ипотечным кредитам и более высоким ежемесячным затратам на владение недвижимостью. Кроме того, поскольку после пандемии в офисы пришло меньше сотрудников, компании, арендующие офисные помещения, сократили, что привело к снижению денежных потоков, используемых для погашения кредитов. Некоторые владельцы зданий вернули свою собственность кредиторам, а другие были вынуждены продать свои здания с большими скидками.

Starwood также сообщила инвесторам, что снизит комиссию за управление.

Starwood — не единственный REIT, сталкивающийся с проблемами. Blackstone, которая управляет своим инвестиционным трастом в сфере недвижимости стоимостью почти 60 миллиардов долларов, известным как BREIT, также столкнулась с большим количеством запросов на вывод средств в конце 2022 года.

Чтобы дать себе немного передышки, Blackstone заключила сделку с UC Investments, инвестиционным подразделением Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, чтобы предоставить Бритту больше наличных денег. В январе 2023 года UC Investments выделила около 4,5 миллиардов долларов. С тех пор объемы погашения сократились, и за последние три месяца, по словам Blackstone, компания смогла полностью вернуть инвесторов.

В четверг Blackstone попыталась развеять опасения своих инвесторов. Компания сообщила акционерам BREIT, что не планирует менять их условия. примечание Название: «Для BREIT дела идут как обычно».