Китайские акции растут после снятия ограничений на ипотеку

Во время десятилетия жилищного бума в Китае спрос на квартиры был настолько высоким, что города ввели ограничения на то, кто может покупать дома, и ограничили количество домов, которые они могли купить.

Теперь крупнейшие города страны отменяют эти правила, поскольку сталкиваются с другой проблемой: устойчиво низкими ценами на жилье.

Гуанчжоу, город на юге Китая с населением 19 миллионов человек, в понедельник снял все ограничения для покупателей жилья. Это была последняя из серии высокорискованных мер по стимулированию экономики, о которых политики объявили на прошлой неделе.

Изменения в Гуанчжоу согласуются с другими стратегиями, использованными в последние месяцы двумя десятками небольших китайских городов. Чиновники пытаются обратить вспять сокрушительный спад в секторе недвижимости и более широкое замедление роста, которое затронуло все уголки китайской экономики: от молодых выпускников, ищущих работу, до пожилых людей, способных выйти на пенсию.

Два других крупных города, Шэньчжэнь и Шанхай, также смягчили свои правила в понедельник, не сняв всех ограничений на покупку жилья. Новость о том, что один из крупнейших городов Китая пытается сделать что-то смелое, стала приливом адреналина для китайского фондового рынка, еще одной жертвы экономических проблем Китая.

Индекс крупнейших китайских компаний, акции которых торгуются в Шанхае или Шэньчжэне, CSI 300, вырос на 8,5 процента после подскока примерно на 16 процентов на прошлой неделе. Основной показатель акций китайской недвижимости в Гонконге только в понедельник подскочил примерно на 10 процентов.

Государственные СМИ сообщили, что большие суммы денег переходили из рук в руки на китайских фондовых рынках, а объем торгов акциями достиг рекордного уровня. В китайских социальных сетях люди делились историями о безумии на фондовом рынке и задавались вопросом, не пора ли вмешаться.

Жилищный бум в Китае — самый продолжительный в современной истории — начал разворачиваться в 2020 году, когда власти, начиная с верховного лидера Си Цзиньпина, решили резко остановить развитие недвижимости. Пекин дал понять, что ни одна компания не является слишком большой, чтобы обанкротиться, и прекратил финансирование крупных компаний, вызвав волну банкротств, которая потрясла рынок жилья и покупателей жилья.

Но после четырех лет падения цен на жилье высшие лидеры Китая, которых экономисты критиковали за отсутствие решительной реакции, на прошлой неделе начали принимать одну меру за другой, чтобы попытаться стимулировать спрос на жилье. Центральный банк снизил требования к первоначальному взносу по кредитам на недвижимость до 15 процентов с 25 процентов. В нем заявили, что это позволит покупателям жилья рефинансировать свои ипотечные кредиты. Также снизились ставки по ипотеке.

Хотя покупатели жилья должны соответствовать определенным критериям, чтобы претендовать на ипотеку в Гуанчжоу, с понедельника были отменены ограничения, запрещающие одиноким покупателям и семьям без местной регистрации дома.

«Все ограничения на покупку жилья жителями города будут отменены», — заявило правительство Гуанчжоу в уведомлении в воскресенье, добавив, что оно надеется, что этот шаг «будет способствовать стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости».

В Шанхае и Шэньчжэне местные чиновники заявили, что больше людей смогут покупать квартиры в пригородных районах и расширить категорию людей, имеющих право на покупку дома.

«Это определенно важная веха», — сказал Кристофер Бидор, заместитель директора по исследованиям Китая в Gavical Dragonomics, о переезде в Гуанчжоу. Цены на жилье там упали более чем на 15 процентов по сравнению с прошлым годом.

«Кажется совершенно очевидным, что чиновники местных органов власти и министерства получили призыв к усилению стимулирования и присоединились к этой инициативе», — добавил он.

Вопрос сейчас, по мнению экспертов, заключается в том, не были ли эти шаги приняты слишком поздно во время жилищного кризиса, чтобы иметь долгосрочное воздействие.

Хотя волна новой политики, произошедшая на прошлой неделе, была примечательной, в последние месяцы официальные лица объявляли о подобных шагах. Но эти изменения, такие как смягчение ограничений для покупателей жилья, привели лишь к коротким всплескам покупок жилья, а не способствовали устойчивому доверию на рынке жилья.

«Снятие всех ограничений на покупку жилья может показаться большим шагом», — сказал Ван Тао, главный экономист по Китаю в швейцарском банке UBS. Но она добавила, что «влияние на рынок может быть гораздо меньшим, чем было бы, если бы делистинг произошел в начале 2023 года».

Это связано с тем, что многие китайцы все еще беспокоятся о том, будет ли разработчик, которому они платят сегодня, завтра. Хотя правительство сделало все возможное, чтобы попытаться вернуть покупателей жилья на рынок, оно мало что сделало, чтобы помочь компаниям, строящим квартиры.

Ранее в этом году правительство попыталось вмешаться в качестве покупателей жилья в последней инстанции, предложив десятки миллиардов долларов для покупки миллионов пустующих, ненужных квартир. Но масштаб проблемы огромен: еще более 10 миллионов квартир еще не достроены, но проданы застройщиками, объявившими о банкротстве или находящимися на грани банкротства.

«Разрешить людям покупать дома — это не то же самое, что стимулировать их покупать дома», — сказала г-жа Ван. «На рынке недвижимости Китая это различие важно».

Джон Лю Внес вклад в исследование.